"המפתח לדירה חדשה מתחיל כאן ועכשיו"

הצעת פינוי-בינוי

pic1
  • הננו חברה יזמית וקבלנית מקרקעין כלל-ארצית הפונה אליכם לשיפור ושדרוג רמת החיים שלכם:
  • הריסת הבנין הקיים ובמקומו בניית בנין חדש ויוקרתי, דירות בעיצוב ובמפרט טכני עשיר והכל בחינם (ללא עלות כספית מצד הדיירים).
  • התחייבות לבניית הפרויקט עם קבלת היתרי הבניה.
  • לכל דייר תנתן דירה חדשה הכוללת ממ"ד, מרפסת, מחסן, חניה.
  • שטח הנטו(כולל ממ"ד) בדירה החדשה: בתוספת עד 9מ"ר ולפחות 70מ"ר.
  • הערכת שווי הדירות הקיימות ע"י שמאים חיצוניים בלתי-תלויים.
  • שטחי הדירות החדשות ומיקומן עפ"י טבלת איזון וללא הגרלות.
  • הבנין החדש יבנה כבנין העומד היטב כנגד רעידות אדמה חזקות.
  • אופי הבניה עפ"י תקן בניה ירוקה- נוחות, חסכון, נגישות, צמחיה.
  • חניות תת-קרקעיות וללא חניות עיליות. שטח גינון וצמחיה רבה.
  • מעלית-שבת לנוחיות הדיירים. גנרטור-חשמל ומיכל-מים חירום.
  • מפרט טכני מפורט יעשה על-ידי נציגות הבנין עם האדריכל.
  • תוגש בקשה להיתר תוך זמן סביר, מרגע הסכמות 75% מהדיירים.
  • החברה תפעל בהליכים משפטיים כנגד המתנגדים ו/או הסרבנים.
  • לחברה הסכמה מלאה לכל הדירות בבעלות המדינה, עמידר, חלד וכד'.
  • משך הבניה מרגע קבלת היתרי הבניה ועד לסיום: עד 2 שנים.
  • ערבויות לדירות הקיימות. שכ"ד (עד 5000 ש"ח) לדירות הזמניות.
  • ערבות לביצוע העבודות ומתן אחריות ובדק בהתאם לחוק.

להלן תקציר עיקרי המפרט הטכני העשיר לבניין ולדירות במסגרת פינוי-בינוי:

  • בניין חדש, יוקרתי ועוד.
  • בנין העומד היטב כנגד רעידות אדמה.
  • בניה ירוקה- תכנון חכם, נוחות מרבית ועוד.
  • דירות יוקרתיות חדשות בעיצוב אישי.
  • לובי כניסה גבוה ומפואר ועוד.
  • חדרי שירות משותפים יעודיים ועוד.
  • פיתוח כל קומת הקרקע והחצרות ועוד .
  • חדר ממ"ד לכל דירה
  • מרפסת-שמש לכל דירה.
  • מחסן בגודל 5 מ"ר לכל דירה.
  • מעלית נוסעים חשמלית מפוארת ועוד.
  • חניה תת-קרקעית לכל דירה.
  • חיפוי חוץ משיש טיבעי מובחר.
  • מסתורי כביסה מאלומיניום דקורטיבי.
  • מע' חימום מים סולרית + דודי שמש.
  • חיבור חשמל תלת-פאזי לכל דירה.
  • ארון חשמל דירתי.
  • מיזוג אוויר דירתי מיני מרכזי.
  • חלונות אלומיניום בכל הדירה ועוד.
  • דלת כניסה ביטחונית (פלדלת) מעוצבת.
  • דלתות פנים איכותיות.
  • מערכת שואב אבק מרכזי כולל מנוע איכותי.
  • מטבח איכותי ומפואר ברמת מותג.
  • חדרי רחצה איכותיים ומפוארים.

*פרטי ההצעה הסופיים כפופים לבדיקות הנדסיות, אדריכליות, ביצועיות, כלכליות וסטטוטוריות, ותגובשנה באופן סופי ומפורט עבור כל בניין

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הינו חלק ממושג כוללני הנקרא התחדשות אורבנית ומכיל בתוכו את כל הקשור לפינוי בינוי, תמ"א 38, הריסה ובניה וכד'. והינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות וישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה ולרוב באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה.

במתחמים החדשים יוקמו מבני ציבור כמו גני ילדים, מעונות יום, בתי ספר וספריות.

פרוייקט פינוי-בינוי משמעותה - מיחזור הקרקע למטרת ניצול יעיל יותר של הקרקע, התשתיות ומוסדות הציבור באזורים מובנים ע"י הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים ותשתיות חדשות במסגרת שכונה חדשה המתוכננת על-פי סטנדרטים מודרניים, וזאת בין השאר, באמצעות תוספת זכויות בנייה.

בישראל, מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח קרקע שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים.

פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998.

התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך בו אזור עירוני מדורדר ברמה כלשהי, מבחינה פיזית, חברתית או אחרת, משתקם וחוזר להיות חלק מרקמה עירונית‏‏[1] פעילה.

קיימות דרכים שונות בהן מתבצע התהליך. לעתים הוא קורה באופן טבעי, ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או גוף פרטי יזמי. מכנה משותף לרוב תהליכי ההתחדשות הוא עלייה באינטנסיביות של השימוש בקרקע, דרך ציפוף מכוון או טבעי של השימושים.

  • דוגמה לתהליך טבעי היא שכונות שמזדקנות ומתדרדרות, ובמקום הדיירים הישנים, שעוברים למוסדות או הולכים לעולמם, נכנסות משפחות צעירות שמנצלות את המחירים הנמוכים. כאשר נאספות משפחות צעירות, מתחיל לחץ לכוון שיפור פיזי של השכונה, החייאת תשתיות חינוך ושירותים, ולעתים גם הרחבת דיור.
  • דוגמה לתהליך יזמי היא כאשר יזם שמזהה פוטנציאל בשכונה עם ניצול נמוך של הקרקע (בנייה נמוכה ומפוזרת), מנצל את המחירים הנמוכים, רוכש בית או מספר בתים סמוכים, ובונה בניין גבוה המממן גם את רכישת הבתים מבעליהם, וגם משאיר רווח בכיסו של היזם.
  • דוגמה לתהליך המונע על ידי הרשות הוא פרויקט מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל של משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולשפר את התשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד. הדרך לעודד את היזמים היא שינוי תוכנית בניין עיר ולאפשר תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה. פרויקט התחדשות עירונית פועל בשני מסלולים: מסלול פינוי בינוי בו מפונים דיירים מבתיהם לפי חוק פינוי-בינוי, ומסלול עיבוי בו לא מתבצע פינוי של אנשים מבתיהם.

במסגרת פינוי בינוי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה עצמה משפרת את חזות העיר, הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה.

לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעונינים לבצע עסקת פינוי בינוי, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדיירי בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי.

יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.

משמעויות מעשיות
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.
מטרת ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר.
פיצוי התושבים במתחם
לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במדינות דמוקרטיות פינוי התושבים הוא לרוב החלק הבעייתי והארוך ביותר בתהליך כולו. במדינות בלתי דמוקרטיות חלק זה מהיר בהרבה ולרוב מתמצה במשלוח משטרה למקום והעברת התושבים לאזור אחר.
מסגרת חוקית
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
מיסוי בתהליך פינוי בינוי
במסגרת החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.
סירוב בלתי סביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי
אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר.
רוב מיוחס על פי הגדרת החוק
החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים). בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד.

אופן התהליך:

  • בדיקות התכנות מעשיות וכלכליות מצד החברה
  • הגדרת המתחם ואופיו.
  • הגשת הצעה מצד החברה לדיירים במתחם.
  • איסוף בעלי הדירות.
  • קבלת לפחות כ-80% הסכמות מצד כל דיירי המתחם.
  • הגשת התכניות לרשויות השונות ואישרורם. משך תהליך זה הינו עד 2 שנים.
  • פינוי כל הדיירים לדיור חלופי לאחר קבלת היתרי הבניה.
  • בנית כל המבנים בו-זמנית ככל הניתן. משך תהליך זה הינו כ- 2 שנים.
  • איכלוס הבניינים עפ"י שלבים.

משך כל התהליך מרגע השגת 80% הסכמות בעלי הנכסים ועד האכלוס מחדש הינו עד 4 שנים.